Как самому подать в суд на застройщика

Суд с застройщиком- исковое заявление и порядок действий

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

• В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
• В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
• Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
• В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
• Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
• Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
• Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Суд с застройщиком всегда начинается с составления письменной претензии, а после – искового заявления за задержку сдачи дома.

Для того чтобы обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, необходимо обязательное выполнение нескольких условий:

1. Наличие задержки в передаче квартиры дольщику по договору долевого участия в строительстве (ДДУ или договору цессии) более 2 месяцев. Ранее этого времени не стоит обращаться в суд, лучше попытаться решить спор мирным путем, например, поручив вести переговоры с застройщиком опытному юристу.
2. Уже проделана предварительная работа по досудебному урегулированию: застройщику направлена письменная претензия, и в течение 10 дней после получения заказного письма, компания никак на него не прореагировала.

По желанию дольщик может требовать только неустойку и штраф (включая расходы на судебное производство), а также полный возврат уплаченных по ДДУ денежных сумм. Рассмотрим пошагово, как подавать в суд на застройщика.

ФЗ №214 от 30.12.2004 г. не обязывает дольщиков соблюдать претензионный порядок урегулирования споров с застройщиком, но по правилам ГК РФ рекомендуется сначала направить претензию в письменном виде в адрес юридического лица.

В претензии необходимо перечислить:

1. Дату, когда по ДДУ квартира должна была быть передана покупателю.
2. Пункты ФЗ №214, которые нарушил застройщик.
3. Сумму неустойки.
4. Реквизиты счета для перечисления денег.

Если вы решитесь подать претензию лично, а не через почту, тогда обращаться следует в офис застройщика. Одну копию документа необходимо передать уполномоченному лицу, а на второй проставить дату и штамп предприятия с росписью уполномоченного лица.

В обоих случаях (и при отправлении почтой, и при вручении лично) на решение вопроса у застройщика имеется всего 10 дней. При отсутствии адекватного ответа остается только судебный путь решения спора.

Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.

Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками.

Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.

Поскольку все исковые заявления формулируются по общим правилам, за образец можно взять типовой бланк с сайта суда. Заполняется документ сведениями, касающимися конкретного дела, а также в него вносятся обязательные данные:

1. Наименование суда.
2. ФИО, адрес и телефон истца.
3. Полное юридическое наименование застройщика (ответчика) и его адрес.
4. Сумма исковых требований.
5. Перечисление исковых требований.

Взыскать с ответчика через суд можно не только неустойку, но и штраф в размере ½ от суммы неустойки за отказ ответчика в претензионном порядке решить спор. Также можно внести в заявление требование компенсировать моральный вред.

Обязательно в конце иска приводится перечень всех документов и копий, которые прилагаются к нему с указанием количества экземпляров.

Все приложения, которые можно приложить к исковому заявлению, перечислены в ст. 132 ГПК РФ. В этот перечень входят:

1. Квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины определяется расчетом при помощи онлайн-калькулятора на сайте суда, если только размер исковых требований (неустойки по ДДУ) больше 1 млн. руб.
2. Документы, доказывающие обоснованность исковых требований: копия ДДУ, актов и дополнительных соглашений, претензии, почтовых квитанций.
3. Расчет суммы неустойки и других требований.
4. Копия самого иска с приложениями для ответчика.

Если все документы собраны, требования сформулированы, выполнен точный расчет исковых требований и оплачена госпошлина, тогда можно подавать документы в выбранный суд. Подать заявление можно следующими способами:

1. Лично придти в приемные часы в секретариат суда и подать документ с приложениями, причем на своей копии проставить штамп о принятии.
2. Направить письмо ценным почтовым отправлением с описью в адрес суда.

Воспользоваться почтой рекомендуется в том случае, когда вы подаете иск в районный суд по месту регистрации ответчика. В этом случае данные о времени слушания по делу вам будут сообщены почтой.

С момента подачи иска у суда есть только 5 дней, чтобы принять его к производству. Истцу и ответчику по указанным адресам направляются извещения, где будут указаны дата слушания, точное время.

Если вы указали контактные телефоны, то информацию передадут в форме звонка.

Если вы в течение 10 дней с момента подачи заявления так и не получили никакого оповещения, тогда следует срочно связать с судебной канцелярией и уточнить: назначено ли заседание, а если нет, то по какой причине.

Далее многое зависит от поведения ответчика. Он может явиться в зал суда, а может не явиться. Далее при неявке ответчика суд может вынести постановление о рассмотрении дела в заочном порядке, или же принять ходатайство ответчика о переносе слушания по уважительной причине.

Все это может затянуть разбирательство на годы.

Заказать составление юридически грамотной претензии к застройщику или искового заявления в суд вы можете через форму ниже, либо в разделе «Документы онлайн».

Для того, чтобы выиграть суд у застройщика, не выполнившего своих обязательств, нужно понимать тонкости судебной системы и положения закона в области защиты прав обманутых дольщиков. Ведь единственная пока гарантия- 214- ФЗ имеет слишком много недостатков.

• Истекшего срока по вводу новостройки в эксплуатацию 
• Недобросовестности застройщика возникли эксплуатационные и санитарно-гигиенические проблемы 
• Возникновения угрозы банкротства застройщика 
• Застройщик отказывается компенсировать дольщику значительную задержку в строительстве
• Не соблюдаются гарантийные обязательства, связанные со значительными проблемами в новостройке- потекла крыша, появились трещины в стенах и .п.

При подаче заявления в суд обычно сначала застройщику предъявляют претензию. Дело в том, что хоть обязательный досудебный порядок рассмотрения подобных споров и не предусмотрен законодательно, но для избежания лишних вопросов у судей лучше отправить претензию и дождаться или ответа или разумного срока- обычно это семь- десять рабочих дней.

В претензии нужно изложить суть вопроса и потребовать возврата денег- выплаты основного долга, неустойки и иных выплат. Обязательно- укажите точные банковские реквизиты, чтобы лишить застройщика возможность ссылаться на то, что неизвестен расчетный счет для перечисления денежных средств.

Претензию нужно составить с теми же параметрами по содержанию, формам и требованиям, что и исковое заявление- нужно максимально четко и обоснованно изложить свои требования. Есть прецеденты, когда суды отказывают в исковых заявлениях в части, не соответствующих досудебной претензии.

О том, как узаконить самострой.

1. Подсудность

Суд не ограничивает территориальностью выбор суда для подачи искового заявления. Исковое заявление против застройщика может подаваться:

• По месту нахождения застройщика 
• По месту нахождения новостройки
• По месту своего жительства 
• По месту заключения договора (если договор был заключен в кампании- посреднике) 

Такой плюс может значительно сыграть на руку дольщику, так как можно свободно определиться с выбором суда, исходя из очень многих факторов- его загруженности, удоства для поездок на судебные заседания и т.п.

2. Содержание искового заявления в суд 

В шапке, как всегда пишется- название и реквизиты истца и ответчика, с указанием адресов и телефонов. 

Оглавление заявления- «О взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, убытков, расходов на устранение недостатков работ и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве»

Основания для взыскания

Срок сдачи дома пропущен	Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже
Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых	Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку
Изменение проектной декларации	В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд
Рост цены договора	Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению.
Отказ застройщика доводить работу до конца	Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор
Отказ застройщика выполнять обязательства	Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд

Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов.

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия. Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики.

• Если дом практически готов, но застройщику не хватает пары месяцев на внешнюю отделку, и он обращается к дольщикам с предложением перенести срок сдачи. По его словам, если этого не сделать, то компании придется платить штрафы и неустойки и сдача дома задержится еще на длительный срок, так как денег-то после уплаты штрафов не останется. Если вы видите собственными глазами, что дом действительно практически сдан, то можно подписать это соглашение и скорее получить ключи.
• Если дом практически не построен, а застройщик предлагает в форме «оповещения» всем подписать соглашение о переносе сроков еще на 1-2 года – не стоит поддаваться на провокации застройщика. Лучше в такой ситуации дождаться окончания строительства и пытаться взять с него неустойку. И не бойтесь – даже если один дольщик из ста не подпишет соглашение, то актуален и законен для вас будет именно тот срок, который указан в первоначальном договоре долевого участия.

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

• После сдачи дома происходит процесс приемки квартиры
• Специалисты БТИ тщательно замеряют помещение, которое вы приобрели
• Если оказывается, что площадь помещения больше, то вам придется заплатить за лишние квадратные метры
• Если меньше – то получить деньги назад

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра. Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи.

Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться. Например, вы не замечаете, что застройщик неровно залил полы (а вам все равно делать стяжку), а взамен застройщик «прощает» вам лишние квадратные метры.

Что требовать?

Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:

• Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
• Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
• Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.

Расторжение

Подать иск в суд на застройщика на расторжение договора не так сложно. Сложнее выиграть, ведь вы должны сослаться на веские основания для проведения этой государственной услуги. Основания для расторжения:

• Застройщик больше чем на два месяца просрочил дату ввода объекта в эксплуатацию, указанную в проектной декларации и в подписанном договоре долевого участия.
• Многоквартирный дом построен, но обязанности по договору не выполнены. При этом застройщик отказывается или не может выполнить гарантийные обязательства по договору.
• Застройщик не заключил договор поручительства с банком или не уведомил о смене поручителя дольщиков
• Очевидно, что в установленный срок возведение многоквартирного дома с соблюдением технологических требований невозможно, строительство дома остановилось.
• Проектная декларация существенно изменяется без согласования с дольщиками – добавляются этажи, меняется структура благоустройства, появляются пристройки, в том числе жилые и нежилые коммерческие

Неустойка

В случае с неустойкой все достаточно просто. Это плата за пользование вашими деньгами или пени за нарушение обязательств по договору долевого участия застройщиком. Вы можете требовать неустойку следующим образом.

• Если строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков остановлено и очевидно, что возвести его в указанный в ДДУ срок невозможно
• Если дом сдан, но с нарушением сроков

Размер неустойку с застройщика по решению суда назначается судьей. Но при этом вы обязаны сделать расчет самостоятельно. Сделать это просто:

• Вам нужно знать, на сколько дней просрочена дата ввода в эксплуатацию вашего дома
• Ключевую ставка ЦБ РФ на день выставления претензии
• Цену договора, которую вы уплатили при покупке права требования на квартиру

Пример расчета: Вы отдали застройщику 1 млн рублей. Ключевая ставка ЦБ – 8,5%. Так как вы физическое лицо, то неустойка по гражданским договорам взыскивается в двойном размере. Умножаем миллион на два, потом на 1/300, затем на количество дней и на 8,5%.

Получается сумма за один день просрочки.Полученную сумму вам нужно умножить на количество просроченных дней. Неустойка взыскивается на день решения суда, но считать вы можете на день подачи заявления в суд.

Судебная практика и образец искового заявления на застройщика

Несоблюдение застройщиком взятых на себя обязательств, особенно в отношении лиц, которые участвовали в долевом строительстве, является достаточным основанием для обращения в суд.

Однако застройщики могут приносить неудобство не только таковым лицам – перечень оснований для судебного преследования их крайне широк.

Незаконное строительство, нарушение установленных нормативов шума и охраны окружающей среды – всё это причины, по которым в отношении такового недобросовестного застройщика может быть начато судебное разбирательство.

Оглавление: 1. Кто может подать исковое заявление в суд в отношении застройщика 2. Подсудность исков в отношении застройщиков и порядок подачи заявления 3. Судебная практика и образец искового заявления на застройщика

Правом подачи иска в суд в отношении застройщика могут обладать следующие категории лиц:

• Участники долевых договоров о покупке недвижимости;
• Собственники недвижимости в уже построенном объекте;
• Контрагенты и уполномоченные представители вышеозначенных лиц;
• Лица, проживающие рядом с построенным объектом, или те лица, чьи интересы может затрагивать строительство.

Важный факт

 В случае нарушения застройщиком нормативов по защите окружающей среды и населения, подача искового заявления в суд может быть не обязательной процедурой для устранения таковых нарушений.

В частности, у жителей окружающих домов может быть возможность подать жалобу в Роспотребнадзор или санитарно-эпидемиологическую службу для проведения соответствующих замеров уровней шума.

Кроме этого, при ведении застройщиком масштабных и мешающих жизни работ в ночное время допустима подача заявления в полицию.

В целом, судебная практика демонстрирует, что подавляющее большинство исков к застройщикам направляется, все же, со стороны дольщиков, которые были неудовлетворены качеством оказываемых услуг по строительству недвижимости, что могло выражаться в следующих недостатках:

• Задержка исполнения обязательств по строительству жилья и сдаче его в эксплуатацию;
• Отказ в выплате неустойки за нарушение обусловленных договором долевого строительства сроков, каковая предусмотрена положениями ФЗ №214 от 30.12.2004.
• Наличие в построенной недвижимости конструктивных недостатков, нарушающих принятые нормативы;
• Нарушение положений договора в отношении общей площади недвижимости и отказ в возмещении разницы между оплаченным метражом жилья и реальным.