Право преимущественной покупки недвижимости: квартира, комната, участок

Преимущественная покупка доли в праве собственности

По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.

Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Для его реализации, обозначенные лица уведомляются о продаже, что предполагает их первоочерёдность в приобретении доли.

После уведомления, таковые предоставляют согласие на продажу, которое прилагается к договору

Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:

  • ксерокопией уведомления, зарегистрированным оператором почтового отделения;
  • описью вложения;
  • квитанцией об отправке заказного письма;
  • подтверждением о получении отправления.

С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения.

В уведомлении требуется проставить ту цену объекта, которая будет указана в договоре имущественной сделки. Снижение цены без уведомления остальных собственников недопустимо.

Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.

По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.

В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Если таковые не проявили имущественного интереса к приобретению площадей в квартире, где проживают, то допускается их сбыт (ст.250 ГК).

Право преимущественной покупки недвижимости

Оповещение требуется проводить в официальной форме. Для этого составляется письменный документ в двух экземплярах – по числу совладельцев. Он адресован конкретному лицу, с указанием его фамилии, имени и отчества, а так же – адреса регистрации лица. Если адресат имеет несколько объектов, допустимо указывать адрес продающегося жилья.

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.

Такое допустимо при предоставлении нотариусу документации, подтверждающей получение адресатом переданной по почте информации.

В отношении коммунальных квартир складывается несколько иная ситуация, чем у владельцев долевой собственности в квартире.

Право преимущественной покупки недвижимости: квартира, комната, участок

Распоряжение комнатами коммуналок не регламентируется нормами совместного владения, как в предыдущем случае. Оно по преимуществу опирается на действие статьи 289 ГК РФ. Иногда в Росреестре при регистрации сделок с комнатами запрашивают разрешение соседей, иногда – нет.

Как правило, суды отклоняют иски соседей по коммуналке, но могут и применить обозначенное правило, делегируя преимущество в приобретении объекта истцу, если основание окажется веским.

Такое отношение к коммунальным квартирам сложилось по нескольким основаниям:

  1. Коммуналки с комнатами, расположенными «в линейку», иногда имеют до десятка и более комнат в одном блоке.
  2. Данные помещения не являются совместной собственностью, каждая комната признаётся отдельным объектом.
Предлагаем ознакомиться:  Анкета в сбербанк на работу образец заполнения

Тем не менее, не лишним будет оповестить жильцов простым письменным уведомлением, с проставленной росписью соседей.

Если Росреестр затребует иное утверждение, допустимо оспорить решение регистратора заявлением, написанным на имя начальника местного отделения Государственного кадастра и картографии, или получить согласие соседей, удостоверенное нотариально.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа.

На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах.

Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

  • юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
  • по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Что дальше?

Итак, заявление подано.

С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

  1. В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
  2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
  3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.

В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Предлагаем ознакомиться:  Договор на покупку квартиры за счет средств материнского капитала

Преимущественное право покупки земельного участка (ЗУ)

Для наделов свойственны те же правоотношения, что и для жилых помещений. Приоритет в их приобретении зависит от вида титульного владения или формы собственности, в которой находится участок. В их числе:

  1. Совместное долевое владение супругов, наследников и иных лиц.
  2. Наследственная масса, которая выделяет земельный участок нескольким наследникам по закону (по завещаниюОсобенности наследования земельных участков).
  3. Дачный участок, в совместном владении членов кооператива или товарищества.
  4. Аренда земель с возведённым капитальным строением – исключает продажу надела иному лицу, кроме собственника дома, расположенного на нём.
  5. Аренда земель у муниципалитета, при условии целевого использования ЗУ (см. Как взять землю в аренду у города).

Гражданский кодекс предусматривает, но не вменяет в обязанность арендодателя, продажу земли арендатору.

Преимущественное право покупки, в данном случае, может возникнуть только при условии расположения на арендуемых землях объектов или насаждений, принадлежащих арендатору.

Но, в том случае, если распоряжение участком предполагает допустимость подобных действий с волеизъявления собственника ЗУ, в

следует выделить положения:

  • о рамках допустимой реорганизации надела;
  • о первоочерёдности покупки при сбыте ЗУ.

Несанкционированные собственником или условиями договора действия арендатора, приоритета в притязании на приобретение не предоставляют.

При совместной собственности ЗУ исключений не предусмотрено. Супруги или наследники обязаны уведомлять совладельцев о планируемых продажах долей ЗУ.

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет.

Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.

2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.

2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным).

Преимущественное право покупки арендуемого помещения

Арендуемые жилые и нежилые помещения не предусматривают обязанности со стороны арендатора площадей уведомлять о продаже таковых. Тем не менее, арендодатель уведомляет о планируемой продаже за два месяца до прекращения действия договора, чтобы наниматель успел организовать коммерческое предприятие на новой территории. Этого уведомления достаточно, чтобы наниматель предложил выкуп площадей в собственность.

То же допускается при найме жилого помещения. Выставляя квартиру или комнату на торги, собственник обязан предупредить о планировании её сбыта лиц, использующих помещение по договору – за два месяца до выселения. Такое уведомление должно передаваться в письменном виде, за подписью нанимателей.

На основании указанного, данные лица могут воспользоваться приоритетом, который не выходит за обозначенные рамки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

То есть – для регистрации сделки в Росреестре потребуется зарегистрировать прекращение договора аренды помещения, но не требуется предоставление согласия арендаторов.

Нарушение регламента уведомления и его юридические последствия

При отсутствии нотариально удостоверенного согласия совладельцев, договор о покупке доли недвижимого имущества не должен подлежать регистрации.

Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право полицейский зайти в квартиру

Регистратор многофункционального центра обязан отклонить регистрацию договора имущественной сделки до представления обозначенного согласия, приложенного владельцем проданной доли к договору имущественной сделки. То же – при нарушении регламента оповещения.

Любые нарушения в проводимой процедуре контролируются на этапе составления документации в нотариальной конторе и относятся к полномочию нотариуса, составляющего документ.

Если по тем или иным причинам отчуждение имущества без требующегося оповещения состоялось, не осведомлённый о сделке совладелец может восстановить собственное право приобретения проданного третьим лицам имущества, даже после вступления покупателя в распоряжение таковым.

Восстановление происходит в суде, при подаче искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости. При подаче иска в арбитраж в качестве требований следует выдвигать нарушение права преимущественной покупки.

Иногда в подобных случаях истец допускает грубую ошибку, указывая в иске признать сделку недействительной. При такой постановке искового требования, иск отклоняется.

Если решением суда принимается восстановление нарушенных прав совладельца, сделка расторгается, а право приобретения имущественной доли переходит к заинтересованному лицу из числа совместно владеющих объектом недвижимости.

Комната в коммунальной квартире

То же допускается, если цена недвижимости, указанная в переданных сведениях, была снижена при продаже, но совладелец был о данном прецеденте не оповещён. Любые изменения в условиях сбыта требуется доводить до его сведения, во избежание возникновения судебных тяжб.

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить.

Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

  • отказ от заключения договора;
  • истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
  • расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий.

Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным.

Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения.

Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года.

Срок реализации и отказ от права преимущественной покупки

Реализовать право преимущественной покупки допускается в ограниченный срок. Он составляет 1 месяц после передачи уведомления. Если в течение месяца получившие уведомление лица не примут решение – их право аннулируется.

Под отказом принято понимать:

  1. отсутствие ответа в течение месяца;
  2. предоставление нотариально удостоверенного согласия.

Оба прецедента имеют равную юридическую силу и допускают участие перехода имущественных прав к третьим лицам из числа покупателей.

После совершения купли-продажи и регистрации договора, срок обращения совладельца, права которого нарушены, в арбитраж, составляет 1 год. Этот период отсчитывается с того момента, когда истец узнал о недобросовестном проведении сделки, в обход его уведомления.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Подача иска допускается только в том случае, когда совладелец заинтересован в приобретении имущества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector