Подводные камни сдачи квартиры

Регистрация жильцов либо штрафные санкции

Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.

К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.

Однако штрафные санкции за нарушение сроков положенной регистрации – явление частое. Так, собственнику грозит штраф в размере 5 000 рублей.

Когда квартира сдается на продолжительный срок, владелец собственности должен зарегистрировать своих жильцов по их новому месту жительства.

Обязанность регистрации возлагают не только на жильца, но и на владельца квартиры. Если квартирант в течение 90 дней не сообщил в МВД о месте своего пребывания, это должен сделать арендодатель. В противном случае грозят штрафные санкции – 2 000-3 000 рублей. Если правонарушение совершено в столице РФ, то штраф 5 000 рублей.

Сделать описание квартиры.

Удивительно, но до сих пор, при таком количестве техники, с встроенным фотоаппаратом, много людей так и не научились представлять свои товары в лучшем виде. На сайтах очень много объявлений, в которых 2-3 фотографии, на которых ничего не понятно!

Постарайтесь сделать максимальное количество фотографий, начиная с прихожей, всю комнату, коридор, санузел и кухню. Если в квартире есть балкон, то стоит сфотографировать и его. Если в квартире есть какие-то существенные изъяны, их также не стоит скрывать. Это нужно для того, чтобы в будущем Вы не тратили время на лишние просмотры.

Хорошее, полноценное описание — это такой же, не менее важный, пункт как фотографии! В описании должно быть указано расположение социальных объектов, транспортная доступность (какие метро поблизости, сколько ехать или идти до метро), близость магазинов и торговых центров.

Предлагаем ознакомиться:  Субсидия молодым семьям на строительство дома

Также в описании необходимо указать всю информацию о самой квартире: какие вещи и какая мебель остается, наличие платного телевидения (если есть), наличие интернет и городского телефона. В заключении стоит указать планируемый срок аренды.

Жилищные аферы на фоне аренды недвижимости

Все операции с квартирами и другой недвижимостью – это достаточно доходный «бизнес». Поэтому мошенники и аферисты этим пользуются, проживая за счет арендодателей бесплатно, либо вовсе зарабатывают.

Перечислить все мошеннические схемы, имеющиеся в арсенале недобросовестных граждан, невозможно, поэтому остановимся на наиболее распространенных вариантах:

  1. Поднайм жилья без согласия собственника. Не исключено, что ваш жилец захочет заработать на недвижимости, пересдаст квартиру третьим лицам по более высокой стоимости. А кем уже будут эти третьи лица, вопрос другой. В любом случае, в минусе оказывается собственник квартиры. При этом не исключено, что ему могут нанести имущественный ущерб.
  2. Распоряжение чужой собственностью с помощью поддельных документов. Тут все сложнее, при этом изощреннее. Квартиру мошенники могут продать, если подделают документы. Вариант редкий, но также случается в современной судебной практике.

Гости, которых не звали

При долгосрочной аренде у жильцов появляются законные права, которые, в свою очередь, ограничивают права самого собственника недвижимости. Так, жильцы могут вселить на арендуемую площадь временных жильцов (на срок до 6 месяцев). При этом согласие владельца квартиры не нужно, достаточно уведомления.

Совершение показов.

После размещения показов, начнут поступать звонки. На этапе звонков, желательно отсеять всех, кому Вы не готовы сдать квартиру. Для этого продумайте список вопросов, которые необходимо задать по телефону. Успешным кандидатам можно показывать квартиру.

На входе приготовьте бахилы для арендаторов и их представителей. Старайтесь не мешать просмотру, достаточно просто отвечать на вопросы будущих арендаторов. В случае успешного показа имейте при себе шаблон договора для заключения или назначьте дату заключения договора.

Проблема выселения квартирантов

В досрочном порядке расторгнуть договор найма сложно – необходимо заранее предусмотреть такую возможность или разбираться в суде. Подводный камень в том, что даже по окончанию действия договора найма квартиранты вправе оставаться в квартире на законных основаниях на аналогичный срок.

Если собственник квартиры скажет жильцам, что квартиру он больше сдавать не планирует, и спустя небольшое время заселит новых квартирантов, то прежние жильцы могут подать в суд, при этом имеют большие шансы на удовлетворение своего иска.

Предлагаем ознакомиться:  Как написать расписку за аренду квартиры

Заключение договора.

Начнем мы, пожалуй, с того, что любая сделка по аренде жилья должна заключаться посредством составления соответствующего договора. Договор составляется в простой письменной форме — подписывается сторонами, желательно в присутствии свидетелей и/или специалистов, нотариального заверения не требует.

Не требует он и государственной регистрации, если в нем указан срок менее года (затем договор просто продлевается). Подписание этого документа определяет права и обязанности сторон сделки и, чтобы ни случилось, у нанимателя появляется возможность защиты своих прав.

Договор найма должен содержать все существенные условия сделки — срок действия, размер арендной платы, возможную амортизацию имеющегося в квартире имущества и его перечень, порядок уплаты коммунальных расходов и телефона, и пр.

В зависимости от того, находится квартира в собственности или нет, различают договора найма и поднайма. Поэтому обязательно при подписании договора или даже ранее убедитесь, что предлагаемая вам квартира является собственностью противоположной стороны.

Подводные камни сдачи квартиры

Для этого попросите показать свидетельство о гос. регистрации права собственности или хотя бы договор с отметкой регистрирующего органа, по которому собственник получил свои права. Чаще всего это не делается из-за неловкости или ограничиваются проверкой паспортов,  оставляя все на доверии.

Если сумма сделки высока (большая предоплата и залог), рекомендуем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы и  заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указан последний собственник квартиры.

Имейте ввиду, без ведома собственника или его доверенности квартиру сдать нельзя и по такой сделке вас могут не то что выселить завтра, но и не заселить сегодня. Часто случается, что сдается муниципальная квартира, которую прописанный в ней гражданин искренне считает своей. Это не так и подобные операции должны проходить уже по согласованию властей.

Итак, помните, что только договор найма, в котором прописаны все существенные условия заключаемой сделки, а также подтверждены соответствующие права наймодателя, является гарантом защиты ваших прав в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Все это не составит труда и не займет много времени, зато вы избавитесь от риска в один прекрасный момент оказаться под открытым небом, судорожно соображая, где бы срочно снять квартиру — Москва не терпит неорганизованности.

Заключение и последующая регистрация договора — это один из важных пунктов, который убережет Вас от недобросовестных арендаторов и проблем с налоговой инспекцией. 

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку расписка в банке

В договоре необходимо указать Ваши паспортные данные и арендатора, место заключения договора (адрес полностью), указать срок договора, сделать опись оставляемого имущества с объявленной ценностью. Также не забыть указать условия расторжения договора. Не забудьте указать дату вступления договора в силу.

Подводные камни сдачи квартиры

После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Договор регистрируется в Росреестре, если он заключен сроком на год или более. Если договор заключен менее, чем на год, то регистрация не требуется. Важно помнить, что договор без указания даты, приравнивается к долгосрочному договору!

К договору следует приложить дополнение со списком всех вещей и их материальной ценностью, например: Телевизор Samsung        —       15 000 руб.Микроволновка LG        —         5 000 руб.

Список материальных ценностей подписывается Вами и арендатором.  Он требуется для того, чтобы в случае порчи или утраты была компенсирована полная стоимость вещи. 

Тяжело продать квартиру

Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.

Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.

Контроль жильцов.

Чтобы Ваша квартира оставалась в сохранности и была пригодна для жизни и последующей сдачи, жильцов необходимо ненавязчиво контролировать. Для этого рекомендуется раз в месяц наведываться и осматривать материальное имущество и состояние квартиры.

Компенсацию порчи или утрату имущества следует решать сразу, при выявлении. Также контроль за жильцами следует вести с помощью соседей, для этого регулярно созванивайтесь с Вашими соседями и спрашивайте как себя ведут Ваши арендаторы.

Непорядочные арендаторы, без контроля, очень быстро «убьют» квартиру и переедут на следующую и тогда выгода от аренды принесет Вам головную боль в виде капительного ремонта и покупке новых вещей!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector